在已經(jīng)過(guò)去的2018年，調(diào)控收緊、降價(jià)潮、房企融資難、樓市寒冬等成為了年度關(guān)鍵詞，人們對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)注熱點(diǎn)較以往產(chǎn)生了一些變化。

       2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然開(kāi)局，今年的市場(chǎng)會(huì)怎么樣？有專(zhuān)家分析，隨著“房住不炒”的推進(jìn)，炒房時(shí)代將會(huì)結(jié)束，房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代，預(yù)計(jì)今年樓市不會(huì)大漲也不會(huì)大跌。

       樓市調(diào)控

       房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)仍是2018年樓市的主基調(diào)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺(tái)最頻繁的年度，全年房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)450次，同比2017年上漲75%，已經(jīng)刷新了歷史紀(jì)錄。

       在國(guó)家層面也仍在堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)，在年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于房地產(chǎn)明確指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

       但在2018年末，多個(gè)城市開(kāi)始悄然松綁調(diào)控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松購(gòu)房的社保要求、青島高新區(qū)取消執(zhí)行半年前出臺(tái)的搖號(hào)政策、廣州放開(kāi)對(duì)商業(yè)服務(wù)類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象的限制、合肥悄悄松綁限購(gòu)，這些城市開(kāi)啟了地方放松限購(gòu)的小高潮。

       中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，國(guó)家已經(jīng)為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)定了調(diào)，仍然會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”，也提到要加強(qiáng)地方政府的調(diào)控的責(zé)任，強(qiáng)調(diào)因城施策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，北京的房子不可能拿到成都去賣(mài)，2019年，各地根據(jù)自己的實(shí)際情況作出相應(yīng)的微調(diào)，是一個(gè)大概率的事情，但微調(diào)不會(huì)脫離中央調(diào)控的主基調(diào)。

       北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文告訴相關(guān)媒體，2019年要堅(jiān)持“房住不炒”這個(gè)既定方針，房?jī)r(jià)上漲和反復(fù)波動(dòng)，就是因?yàn)閯傂枥锩鎿诫s了太多投資需求，如果不堅(jiān)持“房住不炒”的話，樓市將永遠(yuǎn)不可控，未來(lái)炒房時(shí)代將會(huì)結(jié)束！調(diào)控需要調(diào)動(dòng)各級(jí)地方政府的智慧，根據(jù)每個(gè)城市的市場(chǎng)和財(cái)政的壓力，適度地變化調(diào)控政策，來(lái)保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。 房?jī)r(jià)漲跌

       在房?jī)r(jià)高企的今天，房?jī)r(jià)的一漲一跌都深受市場(chǎng)的關(guān)注。

       2018年房?jī)r(jià)有漲有跌，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止到12月底，70個(gè)大中城市中，新房方面，僅有廈門(mén)的房?jī)r(jià)同比下跌，跌幅在0.4%，即2018年底的房?jī)r(jià)低于2017年同期，其他城市的新房?jī)r(jià)格均有所上調(diào)。二手房方面，有北京、上海、福州、廈門(mén)4個(gè)城市的二手房數(shù)據(jù)出現(xiàn)了同比下跌，降幅為0.3%-5.6%，其余城市均有所上漲，最高漲幅為濟(jì)寧的16.7%。

       2018年商品房成交量有所上漲，庫(kù)存也在減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年，商品房銷(xiāo)售面積171654萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)1.3%；商品房銷(xiāo)售額149973億元，增長(zhǎng)12.2%；2018年末，商品房待售面積52414萬(wàn)平米，比上年末減少6510萬(wàn)平米。

       “有些人期望房地產(chǎn)大漲，但這個(gè)是沒(méi)有動(dòng)力的”，牛鳳瑞表示，就目前來(lái)看，在樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)力大漲，但是大跌的概率也是比較小的，它會(huì)在現(xiàn)有的價(jià)位上下波動(dòng)，保持高位震蕩。

       在牛鳳瑞看來(lái)，中國(guó)的城市化、工業(yè)化都沒(méi)有完成，房地產(chǎn)是城市化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)家第一大內(nèi)需，房地產(chǎn)市場(chǎng)在十年八年之內(nèi)，都是在一個(gè)上行的區(qū)間，所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”還遠(yuǎn)沒(méi)有來(lái)到，最多叫做“倒春寒”。

       對(duì)于2019年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，周畢文有不同的看法，周畢文表示，一手房因?yàn)槭情_(kāi)發(fā)商和政府定價(jià)，所以價(jià)格相對(duì)可以穩(wěn)得住，但二手房的價(jià)格是市場(chǎng)交易雙方博弈的結(jié)果，更能反映市場(chǎng)現(xiàn)狀，今年二手房市場(chǎng)或許會(huì)出現(xiàn)一線城市領(lǐng)跌，二三線跟進(jìn)的趨勢(shì)。

       新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則有不同的見(jiàn)解，他在2018年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上表示，從2019年起，房地產(chǎn)將進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代，所謂的橫盤(pán)，就像股市一樣，“無(wú)量無(wú)價(jià)”，無(wú)量，指的是沒(méi)有增量，全年成交同比微量收縮。無(wú)價(jià)，指的是2019年房?jī)r(jià)基本沒(méi)有增長(zhǎng)空間。一方面，“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”抑制了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。另一方面，從全球橫向來(lái)看，我們的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)難言成長(zhǎng)性。

       “錢(qián)緊”或緩解

       對(duì)于2018年來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道、信用緊縮的環(huán)境下，房企的日子普遍不大好過(guò)，尤其是中小房企，面臨著融資“生死劫”。

       繼去年10月降準(zhǔn)以來(lái)，今年年初，央行再次祭出降準(zhǔn)的大招，宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。雖然資金不會(huì)直接流向樓市，但流動(dòng)性的持續(xù)寬松，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將形成一定的支撐。

       近日，房企在融資層面也有了一定的進(jìn)展，2019年1月份以來(lái)，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模上漲。十余天內(nèi)，多家房企陸續(xù)公布融資計(jì)劃，合計(jì)超過(guò)30起，總規(guī)模超過(guò)800億元。

       牛鳳瑞表示，央行降準(zhǔn)，意味著流動(dòng)性增加，無(wú)異于給房地產(chǎn)企業(yè)打了一針強(qiáng)心劑，今年房企融資情況總體會(huì)比去年好一些，企業(yè)的日子也會(huì)比去年好過(guò)一些。

       牛鳳瑞還提道，近期，多個(gè)地區(qū)的房貸利率也有所下調(diào)，對(duì)于買(mǎi)房人是個(gè)好消息，相比之下，信貸政策的調(diào)整比限購(gòu)政策的調(diào)整，更加能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到促進(jìn)作用。