? ? ? ?“房子戶型很好的呀，我開的價格還比市場價低，怎么就賣不出去呢！”

? ? ? ?最近，宅宅收到了粉絲朋友這樣的抱怨。?低于市場價的房子怎么會賣不出去呢？一問下來，原來，這位朋友掛牌的是一套別墅。

? ? ? ?其實，別墅難賣不是這位朋友一個人的苦惱，孝感的二手別墅，銷售情況不那么喜人。

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孝感別墅花樣多，均價行情怎么樣？

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? ? ? ?別墅作為超低容積率產(chǎn)品，面積大、居住舒適度高是它的一大特征。

? ? ? ?目前，孝感在售的別墅的容積率基本上在1點幾左右。

? ? ? ?如此低的土地使用率，如此大面積的產(chǎn)品，在市中心寸土寸金的地方蓋別墅，回報顯然太低，為了成本考慮，別墅大多會建在遠離市區(qū)且風景優(yōu)美的區(qū)域。

? ? ? ?據(jù)不完全統(tǒng)計，目前孝感目前的主要別墅房，為以下10個盤，其中有6個盤為在售狀態(tài)，4個盤已售罄。

▲僅供參考，具體以現(xiàn)場成交為準

? ? ? ?從城區(qū)分布可以發(fā)現(xiàn)，別墅的開發(fā)大多集中在東城區(qū)或者是稍微有點遠的位置，且這些盤附近多為景點優(yōu)美、風景區(qū)地段等，像老城區(qū)或者入口密集的地方，別墅產(chǎn)品幾乎為0。

? ? ? ?目前孝感市場上在售的二手房別墅也挺少的，將近2000套二手房房源中僅31套房源為別墅房源。

? ? ? ?關(guān)注度上來看，二手別墅房的交易情況也并不理想，成交周期比較長，漲價和降價幅度也大。

? ? ? ?從某二手平臺網(wǎng)站上面的二手房別墅顯示，孝感某別墅從去年起就開始出售，到今年7月都無人問津，房東狠下心直降14萬元。

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? ? ? ?其中從單價上來看，孝感有些別墅盤并不貴，也有10000元/㎡左右的甚至于8000-9000多每平的房源，這樣的單價，甚至還不如部分在售樓盤的高層單價高。

? ? ? ?也有一些別墅總價加起來就150多萬，跟大平層的價格差不多。

? ? ? ?從地段分布上來講，目前孝感在售的別墅大多分布在距離市區(qū)較遠的地段，其他地方有，但是較少。

? ? ? ?從市場行情來說，別墅新盤買進容易可選擇性比較多；但是別墅二手房關(guān)注度低，房源量少，可選性小，拋售艱難。?

? ? ? ?這也是比較正常的現(xiàn)象，一般購買別墅的客戶基本上都是不差錢的主，與其購買選擇性小的二手房不如直接選擇別墅新房。

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? ? ? ?另一方面，近年來，由于城市規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，土地資源也有限，為了滿足更多人口的居住需求，低容積率的別墅產(chǎn)品被牢牢限制，別墅項目也在逐漸減少。

? ? ? ?從1994年開始，最早的“限墅令”就已出臺，此后政策層層加碼并時不時拎出來重申。

? ? ? ?2016年9月，國土資源部要求全國各地“停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)”，“對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制”。

? ? ? ?2019年4月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，明確提出“各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項目建設(shè)審批手續(xù)，同時對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理”。

? ? ? ?在此政策指引下，別墅產(chǎn)品已經(jīng)變得稀缺。

2

搶占市場，大面積平層異軍突起!

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? ? ? ?在別墅買一套少一套的情況下，另外一種同樣為改善戶型的產(chǎn)品正在一步步走進所有人的視線中，它就是大平層。

? ? ? ?根據(jù)小編觀察，目前孝感的新盤當中，雖然剛需小三室仍然是需求最甚的，但是在小三室之外，不少樓盤的在售戶型面積上限也正在拔高。?

▲僅供參考，具體以售樓部為準

? ? ? ?以目前孝感幾個著名改善盤的在售面積為例，崇文廣場·玖璋院院目前在售均價為10000-11000元/㎡，上限戶型為185㎡，一套房源總價將近200萬。

▲戶型示意圖（五室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?東城區(qū)新盤望度山月的戶型面積上限達到235㎡。

? ? ? ?雖然目前該項目還未開盤，不過根據(jù)周邊樓盤的價格和自身的定位來看，后期開盤價格也不會低。

? ? ? ?小編保守估計該項目開盤之后的價格大概在1萬每平左右，再配合上這個大戶型，一套房源總價到200多萬也挺正常，而且不少人對這個盤還挺期待的。

▲望度山月營銷中心

? ? ? ?南大經(jīng)濟區(qū)的新盤鼎觀世界4期蘭庭也推出了大面積的建面約180㎡的戶型，電梯入戶，有自帶的入戶花園，還有雙套間和雙子學習房，非常適合多口之家。

▲鼎觀世界4期蘭庭建面約180㎡戶型（四室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?老城區(qū)佳磐瑞府1號樓的上限戶型也達到了238㎡，按照該項目1號樓8500元/㎡的均價來看，一套建面約238㎡的大平層房源總價約202萬元。

? ? ? ?從該面積的戶型圖來看，的確是有頗多亮點，主臥為一個超大面積的套間，有單獨的衛(wèi)生間、衣帽間和工作區(qū)；另一個臥室也配備了單獨的衣帽間和衛(wèi)生間。

? ? ? ?陽臺也是一大亮點，陽臺鏈接了廚房，餐廳，客廳，整個空間采光非常充足。

▲戶型示意圖（四室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?南大片區(qū)的碧桂園·新城·華府的在售戶型面積上限更是達到了驚人的278㎡！

? ? ? ?該戶型為兩梯兩戶，私家電梯廳入戶，配備了5.5米大開間客廳和4.1米開間餐廳，開一場小型PARTY都不顯局促。

? ? ? ?中西雙廚，四陽臺配置，南向10.5米寬二合一陽臺，讓生活充滿更多的可能性。還有空中花園，可種花種菜。

▲戶型示意圖（四室兩廳三衛(wèi)）

? ? ? ?這些大戶型真的好賣嗎？可能有人會有這樣的疑問。

? ? ? ?結(jié)論是，小編從各項目置業(yè)顧問的口中得知，無論是崇文廣場玖璋院，還是佳磐瑞府等項目，他們的這些大平層都不缺乏買家，而且都是面積越大，賣得越好。

▲華耀天城建面約174.95㎡/176.01㎡戶型

? ? ? ?從銷售情況來看，這些均價更高的大戶型，有些甚至比別墅房還要暢銷！

? ? ? ?對比以上，不難發(fā)現(xiàn)，這些比較受追捧的大平層戶型，它們都有幾個共同點。

? ? ? ?首先，不亞于別墅房的居住面積，使得它極大地提高了人們的居住舒適度；

? ? ? ?其次，這些大平層一般屬于地處繁華地段周邊，我們可以看到這些大平層大部分在商圈或者學校附近。

? ? ? ?大平層在位置上可以盡情享受現(xiàn)代生活，比大部分的別墅房接近煙火氣。

? ? ? ?差不多的價格下，生活節(jié)奏更快、更喜歡熱鬧的現(xiàn)代人，自然會更傾向于購買大平層。

3

平層熱潮，市區(qū)大面積房即將興起？

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? ? ? ?對比了別墅和大平層，大家應(yīng)該能很明顯感受到，在改善盤上的選擇上，越來越多的人傾向于市區(qū)改善盤，且尤其以大面積為主。

? ? ? ?現(xiàn)在，即便不在主城區(qū)，隨便去城區(qū)邊的樓盤售樓部問一問，總會有大戶型出售。

? ? ? ?目前孝感市面上幾乎都是大戶型在售，有很多項目開盤就是100以上的房源戶型起步，100㎡以下的戶型越來越少。

? ? ? ?這是不僅是購房者的選擇傾向，也是改善盤發(fā)展的趨勢所在。

? ? ? ?尤其是最近國家的三胎政策發(fā)布后，各行各業(yè)都作出了回應(yīng)，這也是大戶型產(chǎn)品走向市場的重要原因之一。

? ? ? ?大戶型產(chǎn)品的興起，在滿足了小部分市場需求的同時，也引起了不少人的擔憂。

? ? ? ?目前市區(qū)的戶型還是100㎡多平的三室為主，一旦大戶型成為爆款，那么是否意味著房價的進一步上漲，以及核心地段小戶型開發(fā)的減少？

? ? ? ?這個問題，其實大家并不需要過多擔心。

? ? ? ?目前三胎還沒有真正流行起來，而買得起150㎡以上戶型的家庭也是少數(shù)，多數(shù)家庭還是以二孩或者一孩為主，因此，短時間內(nèi)，孝感房市以三室剛需為主流的模式，并不會改變。