在孝感，怎樣才算是剛需？

作為一名房產(chǎn)小編，“剛需族在孝感如何挑選房子”總是避不開的話題，但是在近期和購房者的交流中，小編發(fā)現(xiàn)孝感的剛需越來越難定義了。

到底誰是剛需族？剛需族的標(biāo)準(zhǔn)是如何？買哪里的房子才是剛需房？這些問題在不同人的眼里肯定會有五花八門的答案。

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總價60萬元剛需基準(zhǔn)線，已經(jīng)岌岌可危

在常規(guī)的理解中，剛需指的是為滿足基本居住需求而購房置業(yè)的群體。這類人群一般都是首次置業(yè)，且購買的主要是小戶型低總價的房源。

但是如果自認(rèn)為在沒買房的隊伍里就是剛需，那小編必須要善意的提醒，有可能你連剛需的門檻都還沒摸到。

孝感剛需上車的門檻大概是多少？

近兩年，在孝感7000元/㎡+樓盤遍地開花的行情下，我們習(xí)慣把單價6000元/㎡左右的房子作為剛需的門檻標(biāo)準(zhǔn)，再以普通建面約100㎡的小三房為例，總價60萬元，是目前孝感剛需上車的基準(zhǔn)線。

在小編統(tǒng)計的孝感目前在售的61家樓盤中，按照最小面積計算，擁有總價60萬元以內(nèi)產(chǎn)品的樓盤有30家。

（點擊查看大圖）

從圖表中可以清楚的看到，剛需門檻大多集中在南城、西城、北城板塊，也有個別位于東城、老城、南大板塊。

這些樓盤中，房價最高的是老城板塊的佳磐瑞府項目，均價7900元/㎡，該項目之所以能列入剛需置業(yè)門檻，全憑最小戶型為建面約68㎡的緊湊兩房。

佳磐瑞府建面約68㎡戶型

然而仔細(xì)看各個項目的戶型就會發(fā)現(xiàn)，總價60萬以內(nèi)的樓盤中能滿足一家三口基本需求的三房戶型，共17家，而戶型能滿足建面約100㎡以上的僅11家。

這樣看來，對于剛需族來說，總價60萬元的門檻標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)岌岌可危了。

即便是岌岌可危的60萬元門檻總價，對剛需來說就真的輕松嗎？

60萬元的總價意味著購房者需要準(zhǔn)備約18萬元左右的首付。

以這個首付來計算，購房者還需要貸款42萬元，如果是純商業(yè)貸款，貸款年限為30年，以孝感目前大部分銀行最低利率是5.83%來計算的話，意味著購房者每月需還款約2472元。

就在上個月，有平臺統(tǒng)計公布，2021年孝感平均工資為6090元，但從實際情況看，月工資位于平均數(shù)值以下的不在少數(shù)。

按照這個工資來看，2472元的月供似乎還是比較輕松的。

但這僅僅只是房產(chǎn)的價格，還沒有把各種稅費(fèi)、物業(yè)水電、后期裝修等費(fèi)用計算進(jìn)去，而這就是一個孝感剛需族的買房標(biāo)準(zhǔn)。

2

住宅總價上漲超6萬，“剛需”已經(jīng)不剛需了

根據(jù)孝房網(wǎng)統(tǒng)計的2021年3月孝感房地產(chǎn)市場月報中，3月商品住宅成交均價為5925.86元/㎡。

而在2020年3月，孝感商品住宅成交均價為5306.29元/㎡，1年時間里，孝感商品住宅成交均價上漲了近620元/㎡，如果以100㎡的房子來計算，住宅總價上漲超6萬元。

我們每月統(tǒng)計的成交均價是包含了非主城區(qū)板塊的，實際上城區(qū)大部分樓盤的均價遠(yuǎn)不止5、6字頭。

而成交均價的上漲，意味著各房源成交成本都將上漲，剛需房源同樣如此。

2021年，孝感有兩大新盤入市，分別為南城區(qū)鴻基金色年華，北城區(qū)滔古·清楓院，盡管這兩個盤從房價上看均屬于剛需房源，但仔細(xì)計算一番后，你可能得提高你的預(yù)算了。

鴻基金色年華在售面積為92/102/109/127㎡，均價6000元/㎡，在售總價在552000-762000元左右。

鴻基金色年華鳥瞰圖

滔古?清楓苑在售面積88/111/130/142㎡，均價6000元/㎡，在售總價在528000-852000元/㎡左右。

滔古?清楓苑鳥瞰圖

作為剛需群體，如果你意向小三房，那么以上兩個樓盤的最小戶型都能符合你的預(yù)算，但如果你想考慮建面約100㎡以上的大三房，那么這兩個項目則都超出了剛需基準(zhǔn)線。

由此可見，我們認(rèn)為的剛需房實際已經(jīng)不太剛需了！

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2021年剛需門檻提高，樓市格局悄然改變

小編之前統(tǒng)計過，孝感今年將有10個純新盤入市，分別位于東城、南大、南城、老城、西城區(qū)域。

從圖表中可以看出，孝感樓市格局已經(jīng)發(fā)生了變化，6個已公布戶型的樓盤中，有4個最小戶型均已超過100㎡，而最大戶型已經(jīng)達(dá)到建面約235㎡。

往后孝感樓市只會逐漸呈改善當(dāng)?shù)?、大戶橫行的趨勢發(fā)展。

在這些純新盤中僅有3個符合剛需盤，其中力標(biāo)馨園的最小在售面積在建面約97㎡，而該項目周邊樓盤在售均價在6200元/㎡左右，預(yù)計該樓盤開盤價也不會低于6000元/㎡。

力標(biāo)馨園鳥瞰圖

碧桂園·星悅灣周邊樓盤均價在5800-6000元/㎡+不等，而該項目規(guī)劃戶型偏剛改、改善，面積區(qū)間為105-142㎡，預(yù)計后期開盤總價也在60萬元以上。

碧桂園?星悅灣鳥瞰圖

西城區(qū)益宏·澴公元，周邊樓盤均價在4800-5300元/㎡左右，根據(jù)該項目的規(guī)劃及配套，小編預(yù)計項目均價或會定在5000元/㎡以上，預(yù)計總價最少在540000元以上。

益宏?澴公元鳥瞰圖

有新盤加推，同樣也會有老盤售罄，在小編統(tǒng)計的在售剛需房源中，南城、北城、西城板塊均有多個房源即將售罄。

例如南城區(qū)全洲·天悅、澴河盛都、海川·梧桐郡，北城區(qū)博大·君悅灣、西城區(qū)金一珅港項目均為尾盤在售，售完即止。

隨著孝感部分剛需樓盤逐漸減少，改善樓盤越來越多，總價60萬元以內(nèi)的樓盤只會越來越少，基本僅會出現(xiàn)在北城、西城個別樓盤以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中，而曾經(jīng)我們認(rèn)為的剛需板塊也即將進(jìn)入新的房價時代了。

可以說，當(dāng)時代在發(fā)展，大家對居住品質(zhì)的要求越來越高的同時，催生了孝感改善時代的來臨，相應(yīng)的剛需置業(yè)的門檻也被迫提高了。

我們對房價的觀念可能一時難以改變，但不得不承認(rèn)，2021年，我們需要重新定義孝感“剛需”了。

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你認(rèn)為孝感的剛需門檻是多少呢？

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