剛剛，兩會(huì)報(bào)告再提房地產(chǎn)！

【報(bào)告原文】

◆ 保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

◆ 深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈。實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。（“十四五”時(shí)期）

◆ 政府投資更多向惠及面廣的民生項(xiàng)目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，提升縣城公共服務(wù)水平。

——李克強(qiáng)總理兩會(huì)政府工作報(bào)告（2021/3/5）

表：近三年兩會(huì)住房相關(guān)表述

資料來源：中指研究院綜合整理

01、堅(jiān)持“房住不炒”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期

2021年“房住不炒”總基調(diào)不變，短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，整個(gè)政策環(huán)境的松緊程度仍將體現(xiàn)在因城施策方面。

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，這次在報(bào)告中得到重申，說明樓市調(diào)控的目標(biāo)依舊是“維穩(wěn)”。

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既要遏制大漲，又要防范大跌。

今年以來部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年的熱度，項(xiàng)目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價(jià)地頻出，市場情緒出現(xiàn)明顯不穩(wěn)波動(dòng)，導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動(dòng)。

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1月以來，上海、杭州、深圳等城市接連出臺樓市新政，從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補(bǔ)漏洞，土拍規(guī)則亦有升級。

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其中，上海房地產(chǎn)市場以及政策動(dòng)向在區(qū)域內(nèi)甚至全國均具有明顯的風(fēng)向標(biāo)意義，這輪政策出臺的速度、頻次、力度以及范圍均顯著于其他等級城市。

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深圳發(fā)布了所有二手小區(qū)成交參考均價(jià)，力度亦明顯加大，政府穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的態(tài)度更加彰顯。

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一線城市的調(diào)控政策亦為其他城市提供了“范本”，短期內(nèi)土地市場熱度較高、房價(jià)存在較大上漲預(yù)期的城市，仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策。

預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場的“金三銀四”，或是熱點(diǎn)城市的政策高發(fā)期。

02、租賃住房：增加供給、規(guī)范市場

2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“解決好大城市住房突出問題”。

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其中重要部分就是高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場，從土地供給、政策支持、企業(yè)參與等方面推動(dòng)租賃市場發(fā)展，中央將“租賃住房”放到了空前高度。

今年兩會(huì)再次提出“解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

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這是繼2018年兩會(huì)提出“培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，時(shí)隔兩年，再次將“租賃”寫入政府工作報(bào)告。

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由之前的“培育”市場到現(xiàn)在的“切實(shí)增加”供給，租賃住房已然成為政府大力發(fā)展的對象，成為解決大城市住房問題的重要著力點(diǎn)。

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租賃住房的建設(shè)，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場方面，也將起到積極作用。

經(jīng)過過去幾年的發(fā)展，租賃市場也暴露出一些不良問題，政府監(jiān)管范圍和力度偏弱，租賃住房的供應(yīng)量不足，供應(yīng)方、運(yùn)營方的積極性不高，租賃雙方的權(quán)益有待獲得更好地保障，租賃各個(gè)環(huán)節(jié)亦需要進(jìn)一步打通，將“灰色地帶”透明化。

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2020年，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，另外有20余城細(xì)化和完善了租賃相關(guān)政策，多維度推動(dòng)市場的良性發(fā)展。

2021年，中央已明確要求重點(diǎn)城市在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃用地，明確供應(yīng)比例下限（一般不低于10%），租賃住房的供應(yīng)將明顯放量；安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等，加快完善長租房政策，租賃市場的發(fā)展值得期待。

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03、土地供給：增加供給

今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中明確提出“增加土地供應(yīng)”。

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近日自然資源部發(fā)布通知，要求重點(diǎn)城市2021年住宅用地供應(yīng)“兩集中”，公告供應(yīng)量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

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重點(diǎn)城市“兩集中”供地，客觀上將帶動(dòng)土地競拍熱度降低，促使土地市場更加平穩(wěn)運(yùn)行，整體上將對企業(yè)、地方政府、購房者均產(chǎn)生較大影響。

梳理重點(diǎn)城市近五年住宅用地成交情況：

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鄭州、青島、濟(jì)南等城市年均成交住宅用地超100宗，若按一年三次集中出讓地塊，單次出讓地塊數(shù)量將超40宗，部分城市出讓規(guī)劃建筑面積超400萬平方米，出讓金超300億。

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單次大規(guī)模的集中出讓對企業(yè)的現(xiàn)金流管理、投資、營銷、融資等方面均提出了更高要求。

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當(dāng)前，天津、濟(jì)南、福州等城市已發(fā)布擬安排三次集中公告的時(shí)間，接下來將有更多城市明確時(shí)間以及政策細(xì)則，有利于企業(yè)及時(shí)調(diào)整投融資以及營銷策略。

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值得一提的是，集中供地下，企業(yè)需要關(guān)注部分城市當(dāng)前中長期庫存去化壓力較大的問題。

表：2016-2020年重點(diǎn)城市（市本級）住宅用地成交情況

注：重慶覆蓋主城區(qū)，住宅用地涵蓋純住宅用地和綜合用地。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

04、城市更新：實(shí)施城市更新行動(dòng)，老舊小區(qū)改造量明顯增加

2020年中央多次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)存量住房改造提升，以改善居民居住條件。

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年底住建部王蒙徽部長發(fā)文《實(shí)施城市更新行動(dòng)》，詳細(xì)介紹了八大目標(biāo)任務(wù)，同時(shí)提出從穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案、完善住房保障體系、完善土地出讓收入分配機(jī)制、改革完善住房公積金制度和提升住房品質(zhì)五個(gè)方面完善住房制度。

今年政府工作報(bào)告中再次提出，“十四五”時(shí)期要“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進(jìn)一步加大。

圖：《實(shí)施城市更新行動(dòng)》的主要任務(wù)

資料來源：中指研究院綜合整理

老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要組成部分，2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個(gè)，超額完成去年政府工作報(bào)告中提出的3.9萬個(gè)目標(biāo)。

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今年，老舊小區(qū)改造數(shù)量進(jìn)一步提升，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，較2020年實(shí)際完成量增加約1.3萬套，由此帶來的社區(qū)服務(wù)規(guī)模也將進(jìn)一步增加。

關(guān)于棚改，“十三五”時(shí)期，全國新開工改造棚戶區(qū)超過2100萬套，超額完成2000萬套目標(biāo)任務(wù)，明顯改善了居民住房條件。

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“十四五”規(guī)劃未設(shè)新的棚改目標(biāo)，整體上各城市將結(jié)合城市住房實(shí)際情況，單獨(dú)合理安排棚改計(jì)劃，預(yù)計(jì)總規(guī)模較以往將明顯縮減。

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2021年2月，住建部確定杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、鄭州、內(nèi)蒙古烏海、青島、徐州、四川遂寧10城市為2020年棚戶區(qū)改造工作擬激勵(lì)支持的城市，棚改仍在持續(xù)推進(jìn)，只是力度在減弱。

來源：中指研究院